750.000 viviendas. Ese es el agujero que el Banco de España calcula entre lo que hizo falta construir en el país entre 2021 y 2025 y lo que realmente se construyó. No es una cifra de una ONG ni de un sindicato: la puso el propio supervisor bancario en su Informe Anual 2025, presentado a mediados de junio. Y viene acompañada de un dato todavía más incómodo: casi la mitad de los millennials españoles no tiene ahorros para comprar una casa. Estos son los siete números que explican por qué la vivienda se convirtió en el problema económico número uno de España — con fuente y fecha para cada uno.
El Informe Anual 2025 del Banco de España cifra en 750.000 el déficit de vivienda acumulado entre 2021 y 2025. La cuenta es simple y dura: en 2025 se crearon en España unos 240.000 hogares nuevos, según el INE, pero apenas se terminaron de construir 91.000 viviendas, mientras se iniciaba la construcción de otras 140.000. Por cada dos hogares que se formaron, el país solo pudo entregar una casa terminada. El déficit español —un 3,7% sobre el total de hogares residentes— casi duplica al de Italia (1,5%, unas 400.000 viviendas) y supera con holgura al de Alemania, el único de los tres países que construyó más viviendas de las que hogares creó en el período.
Según el mismo informe, el 52,5% del déficit nacional se acumula en solo seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. El caso de Barcelona es el más ilustrativo: la provincia tiene parque teórico para 300.000-350.000 hogares adicionales, pero buena parte de esos pisos están destinados a vivienda turística, funcionan como segunda residencia o directamente están vacíos por no cumplir condiciones de habitabilidad. Ahí el déficit no es de ladrillos — es de ladrillos disponibles para vivir todo el año.
El precio de la vivienda se disparó más de un 100% en la última década, según el INE. Los alquileres subieron un 98% en el mismo período, según idealista — es decir, la "alternativa" al alquiler tampoco fue una vía de escape. Como consecuencia directa, la edad media para comprar una primera vivienda en España escaló hasta los 46 años. A comienzos de los 2000 apenas superaba los 30. A esto se suma la carga fiscal: según cálculos presentados en una jornada de FEDEA sobre fiscalidad de la vivienda, la presión impositiva puede llegar a representar el 62% del precio de adquisición.
Un informe de idealista con datos del primer trimestre de 2026 pone cifras al esfuerzo real: alquilar consume el 35% de los ingresos netos de una familia media española, mientras que comprar "solo" exige el 25% — sin contar el ahorro previo para acceder a financiación, que es justamente donde se traba media generación millennial. Por ciudad, la brecha entre alquilar y comprar es todavía más marcada:
| Ciudad | Esfuerzo alquiler | Esfuerzo compra |
|---|---|---|
| Barcelona | 41% | 28% |
| Palma | 40% | 43% |
| Málaga | 39% | 35% |
| Madrid | 38% | 32% |
| Valencia | 38% | 27% |
El 46% de los millennials españoles —la franja de entre 35 y 44 años— no tiene ahorros suficientes para comprar una vivienda, según el estudio Cuando la vivienda se convierte en un factor de riesgo financiero, de Axa Partners. Es la generación que llegó a la vida adulta con la crisis financiera de 2008 todavía en desarrollo y que hoy, cuando debería estar consolidando patrimonio, se topa con precios récord y bancos que rara vez financian más del 80% del valor de una vivienda. El estudio confirma que este grupo etario concentra algunos de los peores indicadores de accesibilidad y de expectativas sobre el futuro del mercado, de todos los segmentos encuestados.
Según el mismo estudio de Axa Partners, el 68% de los hogares españoles destina al menos una cuarta parte de sus ingresos mensuales a alquiler o hipoteca, y el esfuerzo medio ya alcanza el 35% de la renta familiar — un umbral que los propios encuestadores asocian a sobreesfuerzo financiero. El golpe más duro se lo llevan los inquilinos jóvenes: el 23% de quienes alquilan destina más de la mitad de sus ingresos a la vivienda, y el grupo de 18 a 24 años es, de todos los rangos etarios estudiados, el que más proporción de su sueldo destina al techo.
Para quien vive del trabajo freelance, sin nómina fija, este número pesa distinto: los bancos españoles suelen pedir ingresos estables y demostrables para aprobar una hipoteca, algo que la irregularidad de los ingresos por proyecto complica todavía más.
Con la compra fuera de alcance para tanta gente, la respuesta del mercado fue previsible: facilitar el crédito. El Fondo Monetario Internacional advirtió que las entidades españolas están relajando los criterios de concesión de hipotecas, y el propio Banco de España estudia poner límites a esa flexibilización. La receta que proponen tanto el FMI como el Banco de España no es más crédito fácil, sino más oferta: acelerar el desarrollo urbano, reducir la inseguridad jurídica y destrabar el suelo urbanizable.
La conclusión para quien vive de ingresos variables
Un banco central que te dice "no hay burbuja" te está pidiendo, básicamente, que confíes en su lectura de los datos. Puede tener razón — los precios siguen por debajo de los máximos de 2008 — pero eso no cambia lo que ya es un hecho consumado para media España: la vivienda dejó de ser solo un gasto y pasó a ser la variable que decide dónde vivís, cuánto podés ahorrar y a qué edad emancipás. Para quien factura en euros de manera irregular, sin la nómina fija que piden los bancos, ese cálculo es todavía más ajustado. No hace falta esperar a que el Banco de España confirme una burbuja para hacer los números propios antes de firmar un alquiler o una hipoteca.
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